Wyceny lokalu lub działki w ramach operatu (opinii rzeczoznawczy o wartości nieruchomości), często znacząco się różnią. Dochodzi do sytuacji, w której rzeczoznawcy mogą w odmienny sposób określić wartość rynkową tej samej nieruchomości. Żeby lepiej rozumieć rynek, warto wiedzieć, z czego takie różnice wynikają. 

Istnieją różne sposoby wyceny nieruchomości do wyboru

Podstawowe zasady wyceny zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Określono w niej m.in. cele wyceniania nieruchomości. Wycena jest ukierunkowana najczęściej na określenie wartości rynkowej lokalu lub działki (zabudowanej albo niezabudowanej).

Do określania wartości rynkowej nieruchomości dochodzi jedynie w sytuacji, gdy może ona stanowić przedmiot obrotu. W innej sytuacji rzeczoznawca powinien wyznaczyć tzw. wartość odtworzeniową (odpowiadającą kosztom odtworzenia pomniejszonym o ewentualne zużycie nieruchomości).

Wartość rynkowa nieruchomości to kwota, którą w obecnych warunkach można za nią uzyskać na wolnym rynku. Kwota taka powinna się opierać na założeniu, że strony umowy działają rozważnie i racjonalnie, posiadają stanowczy zamiar sfinalizowania transakcji, nie znajdując się przy tym w sytuacji przymusowej.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przyznaje rzeczoznawcom wybór jednego z czterech sposobów określenia wartości gruntu lub lokalu. Polegają one na:

• porównawczym podejściu, opierającym na cenach rynkowych podobnych nieruchomości;
• dochodowym podejściu, czyli analizie przyszłych dochodów z nieruchomości;
• kosztowym podejściu, bazującym na określeniu kosztów odtworzenia nieruchomości (przy wzięciu pod uwagę jej ewentualnego zużycia oraz kosztów zakupu gruntu);
• mieszanym podejściu, które łączy określone elementy trzech wcześniejszych podejść.

To rzeczoznawca wybiera zazwyczaj, z którego wariantu skorzysta (o ile nie jest to określone szczegółowymi przepisami).

W ramach wycen nieruchomości dokonywanych na potrzeby kredytu hipotecznego stosuje się podejście porównawcze. Rozwiązanie takie sprawdza się, jeśli rzeczoznawca właściwie wybierze nieruchomości stanowiące punkt odniesienia, uwzględniając różnice pomiędzy nimi, a także biorąc pod uwagę najnowsze zmiany cen metrażu.

Z czego wynikają różnice w wycenach?

Wysokość operatów różni się m.in. od przeznaczenia nieruchomości. Inaczej jest wyceniana nieruchomość na sprzedaż, a inaczej stanowiąca zabezpieczenie pod kredyt. Wahania w wycenie mogą być również uzależnione od tego, kto opłaca rzeczoznawcę. Jeśli zleceniodawcą jest bank, może dojść do lekkiego zaniżenia wyceny, a jeśli kredytobiorcy – do jej zawyżenia. Dlatego istotne jest dokładne wyjaśnienie rzeczoznawcy sytuacji, w której jesteśmy. Można w ten sposób uzyskać oszczędności idące w tysiące złotych. Koszty operatu szacunkowego wahają się w granicach 500-900 zł.

Wycena mieszkania lub domu online to rozwiązanie pośrednie i stanowi usługę wsparcia sprzedaży nieruchomości

Osoba zainteresowana wyceną ma do dyspozycji kilka źródeł informacji. Pomocne może być korzystanie z narzędzi online. Istotne jest tu jednak dokonanie rozróżnienia na ceny ofertowe i transakcyjne. Uproszczona wycena przeprowadzana na stronie ESTAGET stanowi pochodną setek tysięcy ogłoszeń internetowych i cen mieszkań o podobnych parametrach. Wyceny są kalkulowane na bazie rejestrów, operatów szacunkowych, jak również serwisów transakcyjnych. Można zatem z dużą dozą prawdopodobieństwa stwierdzić, że będą się pokrywały z szacunkami pośrednika. Przewaga takiej wyceny polega przede wszystkim na braku konieczności wychodzenia z domu oraz opłacenia fachowca. Istnieje również możliwość samodzielnego przeglądania rejestrów RCiWN, czyli Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości. W tym przypadku osoba, która nie ma uprawnień rzeczoznawcy, musi wnioskować o wydanie konkretnych dokumentów oraz opłacić usługę.

Kto może dokonać wyceny?

Jak się zatem okazuje, każdy ma możliwość zrobienia wyceny, jednakże jedynie wycena fachowca (rzeczoznawcy) ma wartość prawną i jest oficjalna. Zatem jeśli chodzi nam jedynie o zorientowanie się, jaką cenę możemy uzyskać i podać w ogłoszeniu, to wystarczy pomoc pośrednika lub skorzystanie z usług online, których wyniki opierają się na cenach transakcyjnych.